素人でも分かる欠陥住宅の見分け方

欠陥マンションの事例を知っておきましょう

一生住む場所として購入するマンション。
あってはならない欠陥マンションを買わないためにも、過去の事例を知っておくことは自己防衛になります。
マンションは、多くの人と共同ですむ場所です。
欠陥が発覚してもすぐに引っ越したり、建替えたりすることは困難です。
欠陥マンションの過去の事例や見分けるポイントを知っておきましょう。

鉄筋不足マンション

スーパーゼネコンでも、、欠陥マンションを作ります。
設計上で必要な鉄筋を１２８本不足させて高層マンションが建てられていました。
スーパーゼネコンのＳ建設を含む５社共同で作られたマンションです。
結果的にはミスということで建替えになりましたが、こんなスーパーゼネコンでも欠陥マンションを作ります。
地場のゼネコンでもあり得ることなのです。
経緯はともあれ、建ててから発覚する欠陥マンションを買った人は不幸と言うほかないですね。

また、設計・施工がＴ建設が担当したマンションでも柱に本来使うべき鉄筋の使用量が不足していることが発覚したケースもありました。
手直し工事を行っていますが、こんなマンションに住んでいることが不幸ではないでしょうか。

建物を支える杭が地盤に到達していない

少し前の話ですが、建物の沈下を指摘され調査を行った結果、建物を支える杭が本来到達しているべき強固な地盤に達していないことで建物が傾きだしたケースです。
この現象は、じつはニュースで流れていないだけで大なり小なりこの現象を持つマンションは結構あります。
住んでいる人が気づいていないケースがほとんどです。

欠陥マンションのチェックポイント

実は、建物が建ってからそのマンションが欠陥を持つかどうかは、かなり調べにくいのが現状です。
多くは専門家による調査が必要ですが、本当に専門家かどうかは、その人の経験や実務をどれだけこなしたかにもより、明確な評価が難しいのが現状です。
欠陥マンションかどうか判断する専門家チームや非営利団体に相談するのがお勧めです。
ただ、素人でも出来ることがあります。
以下は一般的なチェックポイントであり、これで決定的な欠陥が分かるとは限りませんが、自分でできるポイントをご紹介します。

部屋の床にボールを置く

床を支える柱や梁が傾くことで、居室の床にひずみができて傾斜になります。
丸いものを置いて転がりを確認してみるといいでしょう。
ただし、完全に水平である床というものはほぼありません。
極端に転がるようなら欠陥を疑うことができます。

部屋の中の物の水平や垂直

扉の枠やサッシなど、水平や垂直に狂いがあるとマンションの構造物のゆがみが原因であることがあります。
もちろん取り付けの制度もありますが、極端な狂いがある場合は血管を疑いましょう。

壁や床のシミ・カビ

いままでなかった部分にシミやカビが発生したら、どこからか水が浸入している場合があります。
おかしいなと思ったら疑ってみましょう。

フローリングの違和感

一般的なマンションのフローリングは、２重床といって床コンクリートの上から空間を挟んで下地を組みフローリングを張っています。
このフローリングを歩いていて違和感を感じる場合は下地に問題が発生したと思うべきです。
特に、水が常に入り込んでいる場合は下地を腐食させたりする場合があるので、漏水などの欠陥を疑うべきです。

多くの欠陥は、実は新築後すぐにはわかりにくくなっています。
おかしいなと思ったら、売主などに相談することが大事です。

欠陥マンションを買うことで起こること

欠陥マンションを買うことで言ったどんなことがおきるのでしょうか？

雨漏りなどで住みにくい

住んでいる部屋の天井から雨漏り。
困るどころか、雨の日には住めませんね。
売主に修繕を申し入れてもすぐには動いてくれない。
雨に濡れないように家具にシートを掛けられる。
工事をしても、完全に雨漏りが直らない。
住むことが困難。

資産価値が減る

欠陥マンションを買うと、その時点で資産がマイナスです。
まだこれからローンを支払う人は、払っていくお金に見合わないものに足して返済していくということになります。
なにより、欠陥マンションなので売れません。
売れてもローンの残高まではとてもいかないでしょう。
欠陥があると言う情報は、地域の不動産屋に流れます。
少しでも欠陥があるとわかると、不動産業者も手を付けたくありません。
欠陥をあるという前提でマンションを買う人はほとんど居ないからです。

近所からの目

欠陥マンションであることが近所にしれると、当然噂になります。
地域で生活するには少し形見が狭くなるかも。
こういったことに気になる人にはすこしつらいかもしれません。

何もおきない

一般的な欠陥マンションの売主などの対応は、一様に同じです。
欠陥と指摘されていても、ろくに調べないでなにもしようとしません。
要は、とりあえず何もしたくないので、口で時間を引き延ばすと言うことです。
時間が過ぎていくだけで、なにもおきない。
これが普通の状態です。
一般市民は無力です。

欠陥マンションには買い取ってくれる補償がある？

せっかく買ったマンションに欠陥があった場合、そもそも買い取ってっくれるのでしょうか？

瑕疵担保責任

建物に欠陥が見つかった場合は、売主に対して欠陥を発見してから1年以内に請求を行うことで損害賠償が請求できます。
また、欠陥が修復不可能なほど深刻な場合では契約を解除することができます。
たとえば、新築マンションを買って入居後に雨漏りが起きた場合は瑕疵担保責任を追求することができます。
マンションの修理費用の損害賠償を求めることができるのです。
雨漏りがもとで住むことが出来ない場合には、契約を解除することもできます。

1年以内という縛り

瑕疵担保責任の追求は、瑕疵を知ってから1年以内に請求しなければならないと決められています。
１年を過ぎると請求は出来なくなってしまうのです。
法律の脆弱性がここにあります。
また、売主に対してのみ損害賠償請求ができるので、直接建設した建築会社を相手とすることが出来ないのです。

実際問題、欠陥に気づいてから1年以内に行動を起こさなくてはならないところが重要です。
よほど生活に不備をもたらす欠陥では無いかぎり１年以内に行動を起こすことは実際には大変です。
あっという間に過ぎてしまう期間ですよね。
 
欠陥に気づいてから１年以内、さらに住むことに困難な事を証明する。
それだけの事をしてはじめて欠陥マンションは買い取ってくれたり、契約を白紙に戻すことができます。
簡単に言いましたが、実際にやるのはとても不可能です。
売主もその辺を知っていて、のらりくらり。
あっという間に１年は過ぎてしまうのですから。

欠陥マンションはタイルで分かる

１０年〜１５年ほど前に新築されたマンションでタイルに欠陥があるマンションが多いようです。
一般的なタイルの劣化というおものは、タイル全体の数％と言うのが普通です。
ところがこの数値を大幅に超えてしまうことが多いケースが散見されます。
タイルの修繕は大規模修繕工事で行う物です。
築１０年を過ぎたマンションが大規模修繕を行います。
このタイミングで欠陥と分かっても、保障期間は過ぎていることが多く、売主や建築会社に責任を取らすことはかなり難しい状況です。
となると、マンションの住人全員が補修の工事費を支払うことにもなりかねません。
欠陥を早期に発見することが大事です。

タイルが浮いている

タイルが浮いていると言うことは、コンクリートにしっかり張り付いていないと言うことです。
タイルが張り付いていないと、そのうちはがれて落下します。
落下する場所が不特定多数の人が通る場所だと、通行人がけがをした場合マンションの管理組合が責を問われます。
一般的には、定期点検と称してマンション管理士などが、年に一回ほどの割合でマンションの不具合を点検します。
これは管理会社が主体となって行うことが普通です。
でも、建物すべての点検をするには、足場などを組んで見ないとできません。
手の届かないところも含めて、目視などである程度の予測をすることでしか点検は出来ないのです。
なので大規模修繕工事で足場を組んでから、はじめて予想より大幅にタイルが浮いていることが分かり工事費がかさみ困ってしまうことも多いのです。
費用を捻出するため売主や建築会社と交渉するため、大規模修繕工事が伸びてしまうこともあります。

タイルの浮きの確認

これはたたいて見るのが一番です。
打鍵棒という物がネットで売られています。
これを買ってきて、タイルの打鍵検査をしましょう。
タイルが浮いていると音で分かります。
１枚２枚なら特に問題ありません。
これがあちこちに集中して数十枚浮いているところがあちこちにあると問題です。
バルコニー内の壁や手すり壁、廊下の壁などを打鍵棒で転がしてみましょう。
なんだか軽いなあという音が気になったら、売主や建築会社に相談してみましょう。

欠陥マンションはカビをチェックする

欠陥マンションで多いのは、防水工事の不良というケースが多いのです。
これは、すぐに分かる物から時間が経ってからわかるものと様々。
新築マンションでカビを発見したらその原因を追及しましょう。

 外壁に面した壁にカビ

水周りでも無いのに、外壁になんだかカビが発生している。
そんな時は、防水などの不具合が原因です。
入ってはいけないところから水が入っているのです。
それが壁を裏から塗らし、カビが発生していると思われます。
決して結露が原因ではありません。（業者は結露が原因と言いがちですがそうで無いことが多いのです）

この修繕は、まずは壁を全て取り除き、水が入っている原因を確認することからはじめます。
原因が分かればその部分の補修を行い、壁が復旧できるのです。
できれば原因となるところを直しても、他からまた水が入る場合もあるのでしばらく壁を復旧するのは待ちましょう。
雨降りのひにも水が入ってこなくなることが分かった時点で壁を復旧することがポイントです。

水が入る原因として、壁のヒビからの漏水、窓周りのシーリングの劣化からの漏水、タイル目地からの漏水、上階の漏水が下階ででてくるなどさまざまです。

水回りからのカビ

水回りだからといって、カビが生えることは基本的にありません。
キッチンの内部、水洗まわりの壁、洗面所の床まわりなど、カビが生えてきたら危険信号です。
給水や排水のジョイント部分からの漏水が原因であることがあります。
売主や建築会社に点検を依頼しましょう。
その際はぜひ立ち会うこと。
横で見ていれば決して嘘はいいません。
適切な処置をしてくれるはずです。

欠陥マンションはバルコニーで分かる

欠陥マンションはバルコニーを見ればわかります。
住みだしてから、欠陥が出やすいのはバルコニー。
気づかないうちに欠陥の兆候がでます。
保証期間でれば修繕は無償です。
何気なく眺めているバルコニーをしっかりチェックしましょう。

天井のヒビ

天井はコンクリート工事の施工不良が出やすい場所です。
信じられませんが、天井にヒビが入りそこから雨漏れが出るマンションがあるのです。
天井から雨漏れがあるということは、その上の床の防水やコンクリートに問題があります。
最上階の部屋で、上階がなく庇がバルコニーの天井の場合、防水工事に問題がある場合があります。
また、コンクリート自体にも問題があると思われるので、施工した会社や売主に調査を依頼すべきです。

コンクリートが健全な場合、ヒビは多少であれば発生することは、ままあります。
およそ０．３ｍｍ以下であれば大丈夫ですが、それ以上のヒビだと内部の鉄筋を錆びさせコンクリート自体の強度が低下してしまうので注意が必要です。
どちらにしても早急な補修が必要です。
ヒビから錆び汁が出てくるようでは、内部の鉄筋がさびているので、そうなる前に修繕が必要になります。

上階に部屋があり、自分の部屋のバルコニーの天井が上階の床で直接雨が当たらないときは原因を見つけるのに時間がかかります。
目視で調査できない場合があるので、原因は様々な場所を調査しながら確認を行います。
厄介な雨漏れの一つです。
複合的な原因であったり、思わぬ場所からの漏水であったりします。

天井がはがれてくる

マンションの天井には、コンクリートに薄くモルタル（セメントと砂などの混合物）が塗ってあります。
これがはがれる現象があります。
構造体には問題がありませんが、天井の薄皮がはがれてくる感じで、見た目がとてもみすぼらしくなります。
マンションの資産価値を下げるものなので、売主や建設会社に補修をさせましょう。
基本的には、ほとんどが施工不良からなる現象です。

実際にこんな現象を目の当たりにしないと信じられないかもしれませんが、本当にあった現象です。
天井がはがれる現象は、実はかなり時間がたってから発見されることが多いのです。
そのため、保証期間内で気づくことは稀です。
天井がはがれても、その上に塗ってある塗料がある程度はがれたモルタルが落ちてくるのを防ぐためです。
専用の棒でたたいてみると、浮いているような音がします。
自分で確かめてみるのも大事です。

億ションでも欠陥マンション

億ションでも、欠陥マンションはあります。
１億円以上もするマンションで欠陥があるなんて信じられません。
でも、当たり前に欠陥をもつマンションはあります。
住民が知っているか知らないかだけです。

大手マンションメーカー＋大手ゼネコン＝欠陥マンション

この公式が正解かはともかく、近年前評判で有名な億ションが、あえなく建替えなんてことも結構あるようです。
それも誰でも知っているマンションメーカーと大手ゼネコンが手がけたマンションです。
こんなスーパーゼネコンでも欠陥マンションを建ててしまい、建替えし迷惑料まで払ってしまうような工事をしてしまうというのはお粗末ですね。
でも大手だから騒がれたというポイントもあります。
中小だと、ここまで素早く火消しが出来たかどうか。
ここがさすが大手というところです。

億ションでもお粗末

例え億ションでも、最強の工事をしているかというとそうでも無いことも多いのです。
マンションはいろんな職種の人たちが入れ替わり立ち替わり工事をしていきます。
順番を間違えた、とりあえずやってみた、忘れていたけど気づいたらもう手が付けられなかった。
職人さんを管理する人がダメなら、ダメなマンションができます。
ダメな人はどんな一流の会社にも居ます。
そういう人が億ションの建築の管理を行えば、出来るマンションはダメなマンションですね。
むしろ普通のマンションと違いを出さなければならない億ションは、もうけが少ないためさらに手を抜かれることもあるそうです。
ほどほどがいいですね。

どんなに有名な大手ゼネコンでも欠陥マンションは建てます。

結果的には、下請けが手を抜いた、データを改ざんした、指定材料を使わなかった。
最後はこれで終わるのです。

欠陥は知らないうちに出来る物ではない

欠陥マンションは、ある日突然建てられるものではありません。
工事を管理しているのはゼネコン、それも誰でも知っているゼネコン。
有名なビルなども作っている一流の建築会社です。
そんな会社が工事を管理していて、本当に知らなかったのでしょうか？
それは嘘です。
知らないなんてことはありません。

工事の管理をするのがゼネコン

ゼネコンは工事の管理をする会社です。
建設業と言っても、要は専門業種を動かす仕事。
実際にやるのは、計画通りにそれぞれの会社が工事を行っているかの確認。
それぞれの工事が終わったあとに、その工事の仕上がりを確認。
専門業者の工事時期や場所を整理し、円滑な工事を行うように予定を組む。
これが主な仕事です。

ゼネコンが居なくてもマンションは建つ

ゼネコンが居なくてもマンションは建ちます。
結局、いらないのです。
仕事を取ってくる看板があるので、そこに仕事が集中します。
専門業者は、仕事が自分たちでは満足に取れないのでゼネコンに引っ付くのです。
仕事があればこんなヤクザみたいな会社とは誰もつきあいません。
ゼネコンの人が居なくてもある程度マンションなら建ちます。
専門業者が集まって連合でマンション建設。
これの方がよっぽど欠陥の無いマンションが出来るのです。

欠陥マンションはカビで分かる

外壁にヒビが入っているかとか、基礎が沈下しているかとか、正直素人にはその意味が分からない。
一番簡単な欠陥住宅の見分け方教えます。

カビがないか探しましょう。

カビとは、湿気があるところに発生するものです。
湿気が無いところには出ません。
新築マンションでは、最近は契約した時点ではマンションが完成していませんね。
契約した実物のマンションは、建築工事が終わってから実際に見れる物です。
なので、このとき欠陥を探してみましょう。
良くあることですが、実際に自分が買ったマンションをチェックする段になって、チェックの中心となりやすいのがキズや汚れ。
どれだけ多くのキズを見つけるか、本当に時間を掛けてチェックする人がいます。
まあ。新築んあのですべてが新品であるはず。
なので小さいキズも許せない気持ちは分かります。

でも注意したいのは、キズは実はすぐに直るのです。
同じ色を塗る、同じような模様をぬる。
張り替える、取り替える。
業者にとっては痛くもかゆくもありませえん。
すぐに直るからです。

カビをチェックしましょう。
水回り、外回りの壁や天井、収納の中の壁や天井。
開けることが出来る物は全て開ける。
見えるところは全て見うる。
そこにカビは無いでしょうか。
なんだかかび臭い。
湿気が充満している。
床にシミがある。
これらは漏水の兆候かもしれません。

専門知識がないなら聞いてみましょう。
なぜカビくさいのか。
なぜシミがあるのか。
お客様に見せる前に、こういったところをとりあえず直してしまうマンションメーカー、もいます。
それはそうです、せっかく契約したマンションを見に来てもらうのです。
もめ事になりそうなことは隠したいのが当たり前。
素人の目で？と思うことがあればしっかり追求しましょう。
できれば、調査してもらって大丈夫だという報告書をもらいましょう。
あとでなにかあったとき、必ず役立ちます。

欠陥マンションを見分けるには、見る目を少し変えることが大事なんです。

欠陥マンションはなぜ無くならないのか？

欠陥マンションは、誰でも知っている建設会社の建物でも作り出すことがあります。
これって理由は何でしょうか？

マンション建設は一つとして同じ物が無い

マンション建設というものは、一つとして同じ状況であることがありません。
すぐ近くのマンション同士でも、全く同じように建築することはできません。
必ずその土地その土地での特徴があり、それまでの工事の経験値が役立つかどうかは運次第です。
様々な思いもしないことがおきるのが建築工事。
それを実際工事している人や工事を管理している人たちが、プライドを持って働ける環境であるかどうかも、欠陥の無いマンションを作ることが出来るかどうかの分かれ道なのです。

欠陥マンションは、建てている建築会社が作り出す

建築工事は会社では行いません。
すべて現地の現場で行われます。
できる建物の質は、建築工事をしている人の資質によります。
またそれらは、属する会社の質でもあります。
欠陥の無いマンションを作ることができる環境を現場に与えているかが、できあがる建物の質にも関わるのです。
具体的に言うなら、利益優先の会社。
質はともかく契約工期に間に合うことが良しとする会社。
作り出す建物を社会的に評価されたいなどとは思っていない会社が建てたマンションは、いくら有名な建築会社が作ってもお勧めできません。

職人さんや下請け会社にすべてが委ねられている

工事は職人さんや下請け会社がするもの。
そう思っている建設会社が多いのです。
結局、最後はそこに責任をなすりつけるように書類なども手を加えます。
工事はあまり管理しない。
すべては下請け任せ。
責任も下請けが持つ。
だからちゃんとやって当たり前。
欠陥があるようなマンションを建てたら、それは下請けの責任にすればいい。
こう思っている建設会社の工事監督もたまにいます。
こういう人の建てたマンションには住まない方がいいですね。
職人さんや下請け会社も、ばれないところでグレードを下げたり手を抜いたりします。
結果的に深刻な欠陥につながることがあります。